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Rupture du contrat de bail : Que faut-il savoir ?

Si vous êtes locataire, vous pouvez résilier votre bail à tout moment sans motiver votre décision. Mais si vous êtes propriétaire, la législation est beaucoup plus restrictive.

Le contrat de location est un accord légal entre le locataire et le propriétaire. C’est un contrat qui précise les conditions de location d’un bien par le bailleur au locataire. Le contrat de location est également appelé bail de location, bail locatif.

Une rupture de bail ou de contrat de location se produit lorsque l’une ou l’autre des parties viole l’une des clauses d’un contrat de location. Cela peut être fait en ne remplissant pas leurs obligations ou en ne respectant aucune de leurs responsabilités telles que décrites dans le contrat.

Contrat de bail et Violation en quelques mots

Le contrat de bail du locataire est un contrat entre le propriétaire et le locataire dans lequel le propriétaire s’engage à fournir une certaine propriété à l’usage du locataire en échange d’argent. Le contrat décrit les responsabilités qui incombent aux deux parties et ce qui se passe si l’une des parties ne s’acquitte pas de ses responsabilités. Il existe deux types de violations – non monétaires et monétaires. Les violations non pécuniaires peuvent inclure des choses comme les animaux de compagnie, le tabagisme ou le stationnement trop près de la voiture de votre voisin. Les violations monétaires peuvent inclure des choses comme ne pas payer le loyer à temps ou ne pas fournir une adresse précise sur votre demande.

Une violation de bail est un terme juridique qui fait référence à toute violation d’un accord entre un locataire et son propriétaire. Les types de violation de bail les plus courants surviennent lorsque le locataire n’a pas payé son loyer, a endommagé des biens ou a violé les conditions de son bail d’une autre manière. Les propriétaires incluent souvent un langage spécifique dans leurs baux qui décrivent ce qui constitue une violation, comment le locataire peut être pénalisé pour cela et ce qui se passe s’il le viole.

violation de bail

Quels sont les motifs d’une violation de l’accord de locataire

Une rupture de bail est une situation où le locataire n’a pas rempli ses obligations conformément au bail. Le propriétaire peut expulser le locataire, qui peut être tenu responsable des dommages causés à la propriété.

La raison d’une rupture de bail par un locataire variera en fonction de la situation et de la manière dont elle a été gérée. Certaines raisons de rupture de bail sont les suivantes :

  1. Le locataire n’a pas payé son loyer ou a payé moins que ce qui avait été convenu dans le bail
  2. Le locataire a endommagé ou détruit des biens sur les lieux, au-delà de l’usure normale
  3. Le locataire a violé une ou plusieurs dispositions du contrat de bail

Lors de la résiliation d’une relation propriétaire-locataire, une partie doit en aviser l’autre partie en envoyant une lettre pour informer qu’elle met fin à sa relation avec elle et cette lettre indiquera pourquoi elle y met fin.

Résiliation du bail par le locataire

L’article 12 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dit que « le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment », sous réserve de respecter certaines conditions de forme et de délai.

La résiliation du bail par le locataire est régie par la loi de l’État. Dans la plupart des cas, un locataire devra fournir un avis écrit de son intention de résilier son bail. Le délai de préavis dépend du type de bail et est généralement de 3 mois à partir de la date de réception de ce courrier. A reception, vous êtes tenu de payer le loyer et les charges, même si vous décidez de quitter le logement avant la date, sauf accord avec votre propriétaire.

Un locataire peut également résilier son bail de manière anticipée s’il reçoit l’autorisation du propriétaire ou s’il ne respecte pas l’accord.

En cas de manquement, le propriétaire doit être avisé par écrit et donner son consentement avant qu’un locataire puisse mettre fin à son bail de façon anticipée.

Raisons de rupture de bail raccourci à 1 mois :

  • Mutation
  • Perte d’emploi
  • Premier emploi

Il faudra fournir des pièces justificatives pour bénéficier des ce délai raccourci.

Rupture du bail par le propriétaire

Pour le propriétaire, il est possible de mettre fin au contrat de location de manière anticipée mais dans des conditions plus limitées (Donner congé au locataire). Légalement, il ne peut rompre le bail qu’à son échéance ou en cas de rupture grave de contrat.

Le propriétaire souhaite que le locataire parte mais ne souhaite pas mettre fin au contrat de location de manière anticipée. Il a deux options :

  1. Intenter une action en dommages-intérêts,
  2. Tenter une longue poursuite en expulsion.

A noter que si un locataire senior (plus de 70 ans) qui habite dans votre immeuble gagne moins d’une fois et demi le Smic par an, il faut lui proposer un logement alternatif répondant à ses besoins.

En cas de vente du bien immobilier : Comment donner congé au locataire ?

En cas de vente d’un bien immobilier, le propriétaire doit donner un préavis au locataire. Cet avis doit être donné au moins 6 mois avant la date de vente. Le locataire devra quitter la propriété au plus tard à cette date.

Un propriétaire doit respecter le délai de préavis prévu dans un avis de départ (ou une demande de résiliation) lorsqu’il veut donner un préavis à son locataire afin de vendre son logement. Le préavis ne sera valable que si les locataires reçoivent la lettre de préavis au moins 6 mois avant la date d’expiration du bail. Les locataires en location meublée sont informés par leur bailleur avec un préavis de trois mois que le bailleur ne souhaite pas renouveler le contrat. La raison de l’absence de renouvellement est soit de reprendre soit de vendre le logement.

Le locataire peut demander une prolongation de délai s’il le souhaite. Le bailleur peut soit accéder à cette demande, soit la refuser. S’il l’accorde, il doit donner un avis écrit par écrit indiquant qu’il accorde une prolongation de délai et la nouvelle date à laquelle ils doivent quitter la propriété.

Si vous souhaitez vendre votre bien, vous pouvez donner un préavis à votre locataire. C’est ce qu’on appelle « réserver l’occupation de » et ils peuvent choisir d’acheter votre propriété. Ils bénéficieront d’un accès anticipé en tant qu’acheteur et n’auront pas à attendre la fin de l’accord. Le propriétaire du bien donne 2 mois au locataire pour devenir acheteur. Passé ce délai, le propriétaire est libre de le proposer à d’autres acquéreurs potentiels. Pour signifier un préavis, une lettre doit être remise au locataire par courrier recommandé et contre signature, ou vous pouvez l’envoyer par huissier. La lettre doit préciser le motif du préavis, le prix et la durée du congé.